【土地家屋調査士】難易度はどれくらい？知識ゼロでも合格可能な国家資格

不動産登記と測量の専門資格、実はおすすめの今後有望な注目資格

種類	難易度	合格率
国家資格	難しい	10％

受験資格	取得費用	勉強時間
誰でも受験可	10～30万円	1年以上

活かし方	全国の求人数	おすすめ度
独立・開業	101件

• 合格率は筆記試験についてです。口述試験の合格率は99％ほど（ほぼ全員合格）です。
• 全国の求人数は、ハローワークの情報を基に2024年4月10日に集計しました。

土地家屋調査士とは

土地や建物などの不動産の名義を変更をするには登記の申請が必要だということは多くの人がご存知でしょう。

例えば、土地や建物を売却または購入した場合、あるいは相続や贈与で所有者が変わったら所有権の移転登記を行います。

これは権利登記（権利に関する登記）といい司法書士の業務になります。

不動産の登記には、この権利登記の他に表題登記（表示登記：表示に関する登記）が存在します。

土地と建物ともに必ずこの表題登記が存在します。

家を新築した際は、その現状をまずは法務局に登記しなければなりません。

これを表題登記といい土地家屋調査士の独占業務になります。

土地家屋調査士は、新築した建物の所在や地番、土地や建物の所在・形状・利用状況、屋根や建物の構造、床面積、階数などを調査して、登記の申請手続を行います。

主な業務は法務局への登記の申請

表示登記には「不動産の物理的情報」が掲載されます。

例えば、木造、鉄筋コンクリート造、2階建て、平屋、瓦葺きといった内容です。

土地や建物の面積や形、使い方が変わるたびに、土地家屋調査士は土地や建物の状況を調査して法務局へ表題登記の変更を申請しなければなりません。

例えば、土地を分割（分筆）・合併したり、建物を新築・増築・解体した際です。

場合によっては、土地を正確に測量し直します

土地家屋調査士になるには、例年10月に実施される筆記試験に合格し、さらに翌年1月の口述試験に合格したのち、管轄官庁である法務省に登録をしなければなりません。

筆記は合格率10％ほどのやや難しい国家試験ですが、全くの知識ゼロの初学者でも十分に合格を狙えます。

関連団体：日本土地家屋調査士会連合会

土地家屋調査士は表題登記の専門家

下記は登記事項証明書です。登記記録の内容を証明した書面のことです。

かつては手書きで登記簿謄本と呼ばれていました。

現在は全てコンピュータで管理されていて登記事項証明書と呼ばれています。

実際はもう少し複雑ですが、内容はだいたいこんな感じです。

例えば、家を例にあげると家の構造、所有者、抵当権者などが登記されます。

家を建築したときはまず最初に家の構造を登記しますが、それを表題登記といい土地家屋調査士の業務になります。黄色の箇所がその表題登記です。

木造かわらぶき、鉄筋コンクリート造、平屋建なのか２階建て･･･そういった物理的な現況を登記に記します。

登記記録（登記事項証明書）の見本は以下のとおりです。
参考1：登記記録（登記事項証明書の見本　土地・pdf）
参考2：登記記録（登記事項証明書の見本　建物・pdf）
参考3：登記記録（登記事項証明書の見本　区分建物・pdf）

参照：法務省登記事項証明書（不動産登記）の様式変更について
※下へスクロールすると見本が載っています。

他の業務として土地の境界線の調査、建物の滅失登記なども行います。

土地の境界線を明確にし、境界標という写真のような杭を埋めるのも土地家屋調査士の仕事です。

境界を正確に判断するために、土地家屋調査士には測量の知識も求められます。

それ以外の権利の登記と呼ばれる箇所は司法書士の業務になります。

写真は境界杭です。これを地中に埋めるのも土地家屋調査士の業務のひとつです。

街を歩いているとよく目にしますね。時々つまづきそうになります。

ちなみに、じゃまだからといって勝手にずらしたり抜いたりすると、法律により罰せられるケースもあります。

地積測量図や各階平面図・建物図面の作成も重要な業務

相続などで一筆の土地を複数に分ける場合や、広大な土地をいくつかの宅地に分ける場合は土地の分筆登記が必要になります。

「筆」とは一個の土地を指す単位です。一筆の土地とは登記記録上の一つの土地という意味です。

土地は高価なので、境界（筆界）をあやふやなまま分割すると後でトラブルになります。

そのため、分筆登記の際には所有者立会いの下で公法上の境界を確認して測量し、分筆後の各土地の地積（面積）を正確に測ります。

その際に作成するのが地積測量図です。

土地の登記に関する地積測量図を作成するのも土地家屋調査士の独占業務です。

この地積測量図は原則として法務局に永久保存されます。

参照：地積測量図サンプル｜盛岡地方法務局

また、建物表題登記の申請の際には、各階平面図と建物図面という2種類の図面を合わせて作成し、法務局へ提出しなければなりません。

原則として、1枚の用紙の左半分に各階平面図、右半分に建物図面を作成します。

参照：建物図面サンプル｜盛岡地方法務局

建物図面には土地における建物の位置関係や形状を表し、各階平面図は各階ごとの形状および登記上の床面積等が記載されます。

これらは不動産を特定するのにも役立ちます。

ともに、不動産登記法で縮尺や作成の方法が細かく定められているので、それに従って土地家屋調査士が作成します。

参考：土地・建物の地図・図面など：盛岡地方法務局

役に立つ資格なのか？

実は、とてもおすすめの国家資格

土地家屋調査士と聞いても、世間ではあまり馴染みのない資格（仕事）です。

司法書士や行政書士、社会保険労務士であれば詳しくは知らないまでも聞き覚えがある人は多いと思います。

日本では同じ八士業の1つとして数えられるにも関わらず、土地家屋調査士は中でも群を抜いて知名度が低いのが現状です。

試しに身の回りの人に聞いてみると、家の状況を調べてその価値を計算するのが土地家屋調査士の仕事のようにほぼ勘違いされていました。

それは不動産鑑定士の仕事です。

土地家屋調査士はあくまでも不動産登記が仕事です。

あまり知名度もなく、受験生も年間1万人どころか5,000人をきっているようなマイナーな資格です。最近はずっと減少傾向が続いています。

しかし、家を建てたときの表題登記がなければ不動産取引はできません。

つまり、土地家屋調査士の業務は、不動産の根底に関わる仕事です。

建物や土地の形状を表す図面について登記に関われるのは土地家屋調査士だけです。

土地家屋調査士の独占業務は、不動産に関する調査、測量、書類作成、申請など、業務は多岐にわたります。

また、土地の利用状況を登記する公共の仕事も多くあります。

土地の境界紛争や建物の相続が今後多く予想される中、司法書士に並ぶ不動産登記のスペシャリストとして土地家屋調査士は狙い目の国家資格です。

開業者の平均年収は1000万円を超えているとも言われ仕事は安定してあります。

当サイト運営者も開業を夢見て行政書士と合わせて取得しました。

みなさんにおすすめする国家資格です。

将来性について徹底研究

この資格の活かし方

土地家屋調査士の資格を取得後、土地家屋調査士事務所や不動産関係の会社、測量会社で知識と経験を身につけた後、独立開業して自分の事務所を構えケースが多いようです。

その際揃えなければならないのは測量に関する機材です。

新品であれば200万円程度の初期投資が必要です。図面を書くのにパソコン、CAD、プリンターなども使います。

この点は目立った初期投資の必要がない司法書士や行政書士とは違います。

ただ、いきなり新品を購入するのではなく、中古品やリースにすれば月々の支払いを抑えることもできます。自宅を事務所にすればその分経費もかかりません。

初期投資が必要だということは、設備を持っていないと誰にでも簡単に参入できないのと同時に、設備を持っていれば仕事ができるという特権でもあります。

土地家屋調査士の業務と関連性の高い行政書士や司法書士といった資格と兼業して事務所を開くと、対応できる業務の幅が広がるメリットもあります。

例えば、農地の一部に家を建てる場合、行政書士も兼業していれば、農地転用の許認可の申請から土地の分筆・測量、土地・新築建物の表題登記まで全て1人で完了します。

司法書士を兼業していれば、表題登記から権利登記まで全て1人でできてしまいます。

戸数の多いマンションであっても各戸ごとに表題登記と権利登記が必要ですが、ワンストップで登記が完了すればメリットは相当大きいです。

完全な独学での合格は難しい

土地家屋調査士の試験には測量の知識も求められます。

関数電卓や専用の定規を使った作図もします。

果たして独学でも合格は可能なのか･･･予備校へ通うか通信講座を受講した方が良いのか･･･と質問をよくいただきます。

合格者として率直な意見を申し上げますと、完全な独学はおすすめしません。理由は以下の2点です。

• 受験生が少ないためテキスト・問題集・定規などが市販されていない。
• 作図は、第三者（できたら合格者）に採点してもらう必要がある。

まず、良質なテキストや問題集は市販されていません。

かつては東京法経学院のテキストが書店で手に入ったんですが今は市販されてません。

唯一早稲田法科専門学院のものが書店に並んでいますが、ハッキリ申し上げてこれは使えません。

そうなると、おのずと選択肢は予備校や通信講座になります。

幸いにもアガルートアカデミーや東京法経学院ならテキスト・問題集は秀悦です。

市販されていない定規などもセットで付いてきます。

また、本試験では、地積測量図や各階平面図・建物図面を完成させなければなりません。

何やら専門的な図面のようですが、実は意外と簡単で見取り図程度す。建築士のような専門知識は要りません。

もちろん座標などを計算するために関数電卓を使いこなさなければなりません。

こちらの方が難しいですが慣れたらどうってことないです。

講義の動画やDVDを数回見れば作図はできるようになります。しかし、作図には細かな決まりがあるため、できたら詳しい人に採点してもらった方がいいです。

作図の採点は減点方式です。自分では気付かない箇所で間違えて大幅に減点される可能性があります。

やはり、作図に関しては何回かは第三者に見てもらった方がいいでしょう。

通学じゃなくてもいいです。毎回毎回見てもらう必要もありません。通信講座でも十分です。合格点がもらえるまでは何回か採点してもらってください。

土地の境界確定も土地家屋調査士の業務

土地を購入したり家を建て替えたりした時に、土地の境界がはっきりせず隣人とトラブルになるケースは珍しくありません。

購入した土地の一部に隣家がはみ出して建ってる…お隣の塀が我が家の敷地に入り込んでいる･･･等々が理由です。

2008年12月には長野県で境界トラブルによる殺人事件も起きています。

お隣の土地との境界を示す「境界標」が正しい位置にあればよいのですが、正しい位置からずれていたり、そもそも境界標がなかったりするとこういったトラブルにつながります。

地価の高い都会であれば、数センチの境界のズレで土地の価格に大きな違いも生じますからお互い簡単には譲れません。

土地の境界があいまいな場合、土地家屋調査士は関係者の立ち会いのもとに境界確認のための測量を実施し、登記することで境界を確定させる「筆界特定」を行うことができます。

確認された境界点に境界標を設置するのは法律上土地家屋調査士に認められた独占業務になります。

また、ADR認定土地家屋調査士になれば、境界紛争の解決手続きの1つの手段である筆界特定手続きの代理業務なども行えます。

測量士補を取得して午前試験の免除がほとんど

土地家屋調査士の試験には、「午前の部」と「午後の部」に分かれていますが、測量士補、測量士、1級建築士、2級建築士の有資格者は午前の試験が免除になります。

土地家屋調査士の午前の試験は一般的にかなり難しく、それに比べて測量士補は比較的取得しやすい資格なのでほとんどの受験生は測量士補を取得して午前の試験の免除を受けます。

測量士補の合格発表は例年7月初旬です。

土地家屋調査士の願書受付は7月下旬なので、測量士補の合格通知を提出すれば10月に実施される本試験の午前の試験が免除になります。

合格していれば測量士補の登録をしていなくても大丈夫です。

土地家屋調査士は不動産の登記に関わる測量はできますが、道路工事やトンネル工事といった公共事業をするための測量はできません。

その場合は測量士や測量士補の資格が必要です。

つまり、測量士補と土地家屋調査士の資格を持っていればオールマイティに測量の業務ができます。

独立する際にも役に立ちます。

土地家屋調査士を目指す人にとっては、まずは測量士補は必須の資格と言ってもよいでしょう。

土地家屋調査士になるには

知識ゼロからでも大丈夫、難関というほどでもない

まず、数学については超弱くても大丈夫です。

私はバリバリの文系で数学とは縁遠い学生時代をおくっていました。もちろん社会人になってからもそれは同じです。

それでも土地家屋調査士試験で出てくる計算問題について難しいと感じたことは一度もありませんでした。

ですから数学についてはそんなに身構える必要はないです。とにかく慣れることです。

仮に中学の頃の数学が苦手であったとしても、練習すれば問題のない内容です。高度な数学の知識までは要求されません。

多くの人はそんなことサッパリ忘れているでしょう。

三角関数を理解するだけなら半日もあれば十分です。

三角関数が理解できたら、次は電卓を利用して計算する方法を身に付けます。

とにかく毎日練習すれば大丈夫です。

電卓は、一般の電卓とは違う写真のような関数電卓を使います。

一見するとボタンが多くあって高度な知識が必要なように思われますが、座標の入力が中心なのでそんなに難しいものでもありません。

代表的な機能を覚えればすぐに使えるようになります。

実は、こういったマニアックな道具って男心をくすぐるんですよ（笑）。

使いこなせるようになると意外と楽しいです。

会社へこういった電卓を持っていって使っていると間違いなく注目されます。そんな楽しみもあります。

作図も意外と簡単、緻密さは要求されない

この試験の特徴としては、本試験に作図の出題があることです。

「作図＝製図」というイメージで、初心者には難しそうに感じられますが、実は作図といっても本格的な建築図面ではなく、あくまでも見取り図程度の作図です。

手書きですから意外とアバウトでも大丈夫です。特に身構える必要はありません。

作図の方法は決して難しいものではなく、お手本を見せてもらえば誰にでもできるようになります。難易度としては低いです。

ただ、作図の教材が市販されていないため、予備校の作図講座やダウンロード教材、講義が収録されたDVDで学習する必要があります。書籍だけでの独学は難しでしょう。

過去問と同じ出題はないので、とにかく多く作図の練習をして、いろんなパターンを覚えることです。愚直に毎日書いて慣れるしかありません。

定規とボールペンで仕上げるので、「万が一間違えたらどうしよう」などと心配になりますが、訂正する方法もあるので大丈夫です。

※前述の地積測量図サンプル・建物図面サンプルをご覧ください。

試験は、筆記試験と口述試験

土地家屋調査士試験は、筆記試験と口述試験に分かれます。

口述試験は筆記試験の合格者が対象で、筆記試験とは別の日に居住地の近くの法務局で実施します。

本人確認が目的と言われており、筆記試験はよほどのことがない限りほぼ100％合格です。

法務省の面接官二人に写真と本人に違いがないかジロジロ見られます。

筆記試験は、午前の部と午後の部に分かれます。

多くの受験生は測量士補を取得して午前の試験は免除を受けるため、実質的には午後の試験で合否が決まります。

• 筆記試験：午前の部（ほぼ全員が免除）、午後の部（※ココで合否が決まる）
• 口述試験：合格者のみ別の日に実施。ほぼ全員合格

午前の部を受験する人は、おそらく測量士補に不合格になった人だと思います。

「午後の部」の試験内容は以下の通りです。

• 択一式（5択）：20問（民法3問、不動産登記法16問、土地家屋調査士法1問）
• 書式問題：2問（土地、建物）

時間としては、2時間30分です。作図の配点はいずれも50点で計100点満点です。

択一式は膨大な範囲でもないので、ある程度時間をかけて学習すれば得点できます。

宅地建物取引士、行政書士の勉強をした方であれば、難易度は低く感じられるはずです。

やはり合否を分けるのは作図です。

あまり電卓や消しゴム、ボールペンにこだわらないこと

ここからは、当サイト運営者の経験を交えながら合格するための秘訣みたいな話しを少しします。

試験会場へ行って指定された席に座るとまず驚きました。

それは、試験に必須の関数電卓をほぼ受験生全員が2台持ち込んでいたんです。

後で知ったんですが、万が一壊れたときや電池切れのために予備用で常に2台持っているのは受験生の常識らしいです。

電卓1台だけという受験生は周りを見渡してもおそらく私くらいだったと思います。

しかも、みなさん最新式の値段が高そうな電卓を使っています。

この時はじめて自分だけ旧式の安っぽい関数電卓を使っているのを知りました。しかも1台です。

さらによく見てみると、電卓の画面を見やすくするために、背面上部に木片のようなものを貼って傾斜をつけている人がほとんどでした。

そんな光景を見て正直かなり不安になりました。

けれど、電卓が急に壊れることもないでしょうし、性能もそんなにかわらないだろうし、道具で合否が決まるわけではないですからね。

道具ばかりにこだわっている人達ばかりなんだと自分に言い聞かせて落ち着かせました。

試験が終わってから土地家屋調査士の受験情報誌を見て知ったんですが、やはり受験生には道具にこだわる人が多いとのことです。

作図には、ボールペン、消しゴム、電卓、定規などが必要ですが、ボールペンのメーカーと種類にこだわって、ペン先は3mmがいいとか、5mmがいいだとか、消しゴムはドイツ製がいいなどと毎日のように文具店で書きやすいボールペンやキレイに消せる消しゴムを探している人もいるそうです。

受験生の間ではSTAEDTLER（ステッドラー）というドイツ製の消しゴムが人気のようです。

私も1個持っていました。持っているだけでなんとなく実力がついた気になるんですよね。

しかし、ボールペンは、日本製の三菱uniボールペンで問題なく描けます。

消しゴムは100円ショップで売っている三菱uniでも全く問題なく使えるどころか、非常によく消せました。

ドイツ製の消しゴムなんて全く必要ないです。

メイド・イン・ジャパンの優秀さをこの時改めて実感するのと同時に三菱という会社に大いなる敬意を覚えました（笑）。

日々道具を求めて文具店をさまよっている人は、自分の実力に不安があるからなんでしょうね。

定期テストの直前に問題集を買いに書店へ行った中学生の頃を思い出します。

ボールペンや問題集を選んでいる時間も勉強時間と思い込んで満足しているんでしょう。

予備校で知り合った仲間と毎度のように講義の後でつるんで文具店へ行くなど論外です。

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土地家屋調査士受験でおすすめなのはアガルートアカデミーと東京法経学院です。

かつては東京法経学院が圧倒的に良く受講生も多かったのですが、アガルートアカデミーも土地家屋調査士に力を入れており、かなり内容充実しています。

アガルートアカデミーは、オンライン講座も受講できて、価格は東京法経学院の半額程度ですみます。

当サイト運営者が受験生の頃はアガルートアカデミーの講座はなかったので利用したことはありませんが、実はアガルートアカデミーのテキストと問題集を一度詳しく見たことがあります。

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当サイト運営者が受験生だった頃は合格者のほとんどはなんらかの形で東京法経学院の教材を利用していました。

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