不動産鑑定士
不動産の適正な価格と価値を導き出すプロフェッショナル。
| 難易度 | 学習期間 | 資格の種類 | 資格の分類 | 合格率 | 将来性 |
|---|---|---|---|---|---|
超難関 |
3年以上 |
3％※ |
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※短答式の合格率30.8％、論文式の合格率11.4％で、最終的な合格率は3％ほどです。
不動産鑑定士とは
不動産鑑定士は、住宅やマンション、店舗やオフィスといった不動産の鑑定をおこない、金額（適正な価格）を決定するプロフェッショナルです。
では、どんなときに不動産の適正な価格が必要になるのでしょうか？
真っ先に思い浮かべるのが、不動産を売買するときですね。買う側は安く買いたいですし、売る側は当然ですが高く売りたいです。そんなときに不動産鑑定士の出した評価額が両者の参考になります。
不動産を相続する場合もやはり適正な価格が必要になります。例えば一軒家を遺産分割する場合、家を細かく分けて相続するワケにもいきません。そんなときは家の適正な価格を出して、金額で相続分を算出します。その場合もやはり不動産鑑定士の評価が参考になります。
その他にも、不動産を賃貸借する場合、不動産を担保にしてお金を借りるとき、または貸すとき、不動産を等価交換するとき、不動産を証券化する際の資産評価（後で詳しく説明します）をするときなど、不動産鑑定士のおこなう評価が重要になります。
また、地価公示などの公的評価も不動産鑑定士の重要な仕事になります。
一言に不動産といっても、住宅やマンション、店舗、工場、農地、さら地など種類も価値もさまざまです。土地だけならまだしも、建物なら当然土地の上にあるわけで、所有者と使用者の権利が複雑な場合も少なくありません。
不動産鑑定士は、土地や建物に関連するさまざまな法律的な側面、さらに土地の価値や、周辺の利便性などの環境面、不動産市場等の経済的な条件面も考慮する必要があります。公平中立に不動産の鑑定評価をおこない、適正価格を決定しなければなりません。
その根拠となるものが 「不動産の鑑定評価に関する理論」であり、不動産に関する法律、経済、税金等にわたる広範囲な専門知識を備えている必要があります。
不動産鑑定士の業務は「不動産の適正価格を決める」という鑑定評価だけではなく、不動産に関わるコンサルティング業務等にまで大きく拡がっています。
役に立つ資格なのか？役に立たない資格なのか？
不動産鑑定士は弁護士・公認会計士と並ぶ三大国家資格とかつてはいわれていましたが、司法試験と並ぶどころか、実質的には名実共に弁護士・公認会計士には及びません。司法書士よりも取得するのは易しいようです。
しかし、現在は弁護士も公認会計士も数が増えすぎて、それらが必ずしも優位な資格であるとも言えないようです。不動産鑑定士の資格の方が優位にあるとも言えない訳ではありません。
不動産鑑定士は独立して開業することができるのはもちろんのことですが、企業内において不動産鑑定士として活躍することもできます。これが最大の魅力と言ってもいいでしょう。
不動産鑑定士は単に不動産の鑑定評価をおこなうだけではなく、不動産会社、金融機関、官公庁、商社、コンサルティング会社等々で専門知識を活かして活躍することもできます。
大手建設会社でマンション開発のプロジェクトや土地開発業務に参加したり、不動産の価値に基いて融資や投資事業をおこなう銀行や証券会社で活躍することもあります。
特に最近では、不動産の証券化が活発になってきており、不動産鑑定士の需要が飛躍的に高まっています。不動産鑑定士の活躍の場は社会的なニーズの高まりとともに拡大しています。
不動産鑑定士は独立して開業しなくても、さまざまな場面で活躍することができます。
不動産鑑定士の将来性を徹底研究！
この資格の活かし方
不動産鑑定士は、独立して事務所を開くことはもちろんのこと、企業内不動産鑑定士として活躍することができるのが大きな特徴です。これは社会保険労務士と同じ制度です。
不動産関連の最高峰の資格と言われますが、難易度や実用性、開業者の収入という面でも実質的には司法書士に次いで２番めの資格と言ってもいいでしょう。
不動産関連の事務所に勤めながら学習して合格する方が多く、合格後は２～３年後に開業するか、もしくは、銀行や保険会社などに転職することも多いようです。そこで担保価値としての不動産の評価をおこないます。
独立したら収入はその人の能力次第ですが、銀行や保険会社に転職すると資格手当分は給料がアップしますが、他の人と比べて高給取りという訳にはいかないようです。ただ、外資系の不動産投資会社などへ転職するとそれなりに給料がアップすることが多いようです。
不動産の証券化が盛んになり、活躍の場が急増
不動産の証券化とは、土地やビルなど、そのままでは分割して切り売りできないような資産価値のあるものを、例えば将来入ってくるであろう家賃収入などを担保として（有価証券に替えて）資金を集めることを指します。
従来不動産に抵当権を設定して銀行からお金を借りるのが主流でしたが、不動産の証券化により低コストで資金調達ができるメリットがあるため、ここ数年でかなりメジャーな手法となってきました。
その際、不動産の価値を判断するのが不動産鑑定士です。最近はこの業務が大幅に増え、評価する不動産の金額も大きいため不動産鑑定士の花形業務になっています。
不動産の価値を評価する機会は今後も増加
不動産の価値を決めるのは、売買や不動産の証券化のときだけではありません。
相続の際にもっとも揉めるのは不動産です。揉め事を減らすためにも相続人が納得いくように不動産鑑定士は公平に不動産の価値を判断しなければなりません。
マンションのローンが支払えなくなり、競売にかけられるときも不動産鑑定士が出した評価基準をもとに裁判所が公示します。
地価公示などの公的な評価の際も不動産鑑定士の役割は非常に重要となります。
不動産鑑定士に合格するためには
難関の国家資格、簡単には合格できません
資格取得の平均年齢は４０歳前後のようで、若いときから不動産鑑定士を目指す方は少数です。
短期合格などは稀で、学習を始めてから合格するのに４年以上ははかかっているようです。不動産関係の仕事に従事している方が受験するケースが多いようですが、将来の事を考え全くの異業種で受験する方も珍しくありません。
難関試験なので独学ではまず合格するのは無理だと思います。それに受験生の数が少ないので、テキストを購入したくても本屋さんにほとんど並んでいません。資格予備校に通うか、通信講座を受講することをおすすめします。
特に不動産関係の仕事に従事していなくても、未経験で知識ゼロからでも十分に合格を狙える資格です。
不動産鑑定士試験の本番は論文式試験
不動産鑑定士試験は①短答式試験、②論文式試験の2段階の選抜方式により合否を判定します。
短答式試験は五択式のマークシートによる回答で、比較的難易度の低い出題形式とされており、全体の7割程度が正解していれば合格できるようです。
短答式試験だけに限っていえば受験者のうち25％が合格することができるとされており、難易度は高くありません。この短答式試験に限っていえば独学でも十分合格することは可能であると言えます。
不動産鑑定士試験の本番は論文式試験にあるといわれています。8月の暑い中、3日間連続して4時間以上延べ12時間の論文を書き続けるという試練とも言うべき過酷なスケジュールで試験は行われます。
この状況下での論文式試験では、途中で諦めて席を立つ受験生が多いようです。最後まで書き続けた人であっても9割は合格できないとされるほどの難関と呼ぶにふさわしい難易度を有しています。
最終的に論文式試験を突破するためには、独学だけでは必ずしも対応しきれない部分があります。論文である以上、第三者に客観的に見てもらい、評価をしてもらう必要があります。
これから不動産鑑定士試験を受験しようと考えている方は、まず独学で学習して、結果次第で予備校に通うかどうかを判断してもよいでしょう。
不動産鑑定士試験情報
試験日 |
お申込み |
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例年短答式試験は5月中旬の日曜日。論文式試験は8月上旬の3日間行われます。 |
2月下旬～3月上旬にかけて |
受験資格 |
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| 受験資格はありません。どなたでも受験できます。 |
試験内容 |
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| 平成１８年から新しい制度による2段階の選抜方式で不動産鑑定士試験が実施されています。1段階目となる短答式試験は、択一式で、誰でも受験できます。これは、幅広い業界・世代の方に不動産鑑定業界に興味をもってもらい、活躍してほしいという考え方から取り入れられた制度です。2段階目となる論文式試験は、短答式試験合格者のみ受験することができます。
【短答式試験】
【論文式試験】
短答式試験の合格率は20％を超えていますが、最終的な不動産鑑定士試験の合格率は2～3％程度と非常に低い水準になっています。
短答式試験については、一度合格すると3回まで論文式試験にチャレンジが出来るようになっています。短期で合格するプランやじっくりと計画を立て合格するプランなど、戦略的に合格を目指せる試験制度です。 |
試験に関する詳しい情報は土地・建設産業：不動産鑑定士試験 - 国土交通省をご覧ください。
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不動産鑑定士 おすすめの講座
不動産鑑定士の受験講座といえば、LECとTACがあり、ほぼ受験生を二分すると言ってもいいでしょう。
生徒の数は圧倒的にTACが多いのですが、ぼくはLECをおすすめします。
費用はTACの方がかなり高めです。しかしそれに応じたテキストの内容とは決して言えず、むしろ費用が安いLECの方が内容は充実しています。LECとTAC、両方の受講経験がある受験生に話しを聞くと、TACはテキストや問題集に誤植が多く、いつまで経っても修正されないこともあるということでした。
不動産鑑定士試験において、民法の学習は合否を決める重要な要素ですが、ＴＡＣは民法が弱く、ポイントがずれた解説が少なくありません。ＴＡＣは暗記して覚えればいい的な発想で書かれているため基本的に読みやすくないです。LECは他の資格試験においても民法は得意としているようで、やはりその点においてもＬＥＣの講座をおすすめします。
分からないことがあった場合の質問体制などもLECの方が充実しています。TACはあまり個々の受講生に対してそれ程親切な対応をしてるとは思えません。
司法書士の受験で当初TACを受講していて、途中からLECのに変えて合格できた受験生もいます。
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こちらから受講申し込みができます。
不動産鑑定士 おすすめ参考書
こんなにおもしろい 不動産鑑定士の仕事<第2版>
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不動産鑑定士の仕事に興味がある方、不動産鑑定士試験に挑戦しようと考えている方、一度この本を読んでみたら参考になると思います。不動産鑑定士としての仕事の話など、リアルな話が多くあります。
ぼくの友人の中には、この本を読んで不動産鑑定士を目指そうと決意した人がいます。その友人は受験勉強中に、モチベーションが下がった時に読み返すと再びヤル気が湧き上がると言ってました。 |
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