不動産鑑定士が役立つ資格なのか役立たない資格なのか紹介します

不動産の適正な価格と価値を導き出すプロフェッショナル、難関です。

※短答式の合格率32.5％、論文式の合格率14.5％で、最終的な合格率は5％ほどです（平成30年）。

最終更新日：2022/12/11

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は、住宅やマンション、店舗やオフィスといった不動産の鑑定をおこない、金額（適正な価格）を決定するプロフェッショナルです。

では、どんなときに不動産の適正な価格が必要になるのでしょうか？

真っ先に思い浮かぶのは不動産を売買するときですね。買う側は安く買いたいですし、売る側は当然ですが高く売りたいです。

そんなときに不動産鑑定士の出した評価額が両者の参考になります。

不動産を相続する場合もやはり適正な価格が必要になります。例えば一軒家を遺産分割する場合、家を細かく分けて相続するワケにもいきません。

そんなときは家の適正な価格を出して、金額で相続分を算出します。

その場合もやはり不動産鑑定士の評価が参考になります。

その他にも、不動産を賃貸借するとき、不動産を担保にしてお金を借りるときまたは貸すとき、不動産を等価交換するとき、不動産を証券化する際の資産評価（後で詳しく説明します）をするときなど、不動産鑑定士のおこなう評価が重要になります。

法律的な知識に基づいて不動産の価値を公平に判断する

一言に「不動産」といっても、住宅やマンション、店舗、工場、農地、さら地など種類も価値もさまざまです。土地だけならまだしも、その上に建物があれば、所有者と使用者の権利が複雑になる場合もあります。

不動産鑑定士は、土地や建物に関連するさまざまな法律的な側面、さらに土地の価値や、周辺の利便性などの環境面、不動産市場等の経済的な条件面も考慮する必要があります。

不動産鑑定士は公平中立に不動産の鑑定評価をおこない、適正価格を決定しなければなりません。

その根拠となるものが 「不動産の鑑定評価に関する理論」であって、不動産に関する法律、経済、税金等にわたる広範囲な専門知識を備えていなければなりません。

また、地価公示などの公的評価も不動産鑑定士の重要な仕事です。

不動産鑑定士の業務は「不動産の適正価格を決める」という鑑定評価だけではなく、不動産に関わるコンサルティング業務等にまで大きく拡がっています。

関係団体：日本不動産鑑定士協会連合会

難関の国家資格、簡単には合格できません

不動産鑑定士試験は、かつては大卒などの受験資格が規定されていましたが、2006年から撤廃されました。受験者数の減少などが主な理由です。

現在は受験資格はなく、年齢や学歴に関係なく誰でも受験できます。

不動産鑑定士試験は、一次試験に該当する短答式はここ5年ほど32%前後の合格率です。二次試験に該当する論文式は14％ほどです。最終的な合格率は5%前後です。

ちなみに平成30年度の結果は、短答式33.4％、論文式14.8％、最終合格率は5.1％です。ここ5年ほどはいずれの合格率も上昇傾向で、若干ですが合格しやすくなってます。

とはいえ弁護士や公認会計士、司法書士と並んで高い難易度です。司法書士よりも取得するのは易しいようです。資格取得の平均年齢は40歳前後のようで、若いときから不動産鑑定士を目指す方は少数です。

関連資格：司法書士とは

短期合格などは稀で、多くは勉強を始めてから合格するのに4年以上はかかっているようです。それなりの勉強時間が求められます。

不動産関係の仕事に従事している人が受験するケースが多いようですが、将来の事を考え全くの異業種で受験する方も珍しくないようです。

難関試験なので独学ではまず合格するのは無理だと思います。それに受験生の数が少ないので、テキストを購入したくても本屋さんにほとんど並んでいません。資格予備校に通うか、通信講座を受講することをおすすめします。

特に不動産関係の仕事に従事していなくても、未経験で知識ゼロからでも十分に合格を狙える資格です。

不動産鑑定士試験の本番は論文式試験

不動産鑑定士試験は①短答式試験、②論文式試験の2段階の選抜方式により合否を判定します。

短答式試験は五択式のマークシートによる回答で、比較的難易度の低い出題形式とされており、全体の7割程度が正解していれば合格できるようです。

短答式試験だけに限っていえば受験者のうち25％が合格することができるとされており、難易度は高くありません。この短答式試験に限っていえば独学でも十分合格することは可能であると言えます。

不動産鑑定士試験の本番は論文式試験にあるといわれています。8月の暑い中、3日間連続して4時間以上延べ12時間の論文を書き続けるという試練とも言うべき過酷なスケジュールで試験は行われます。

この状況下での論文式試験では、途中で諦めて席を立つ受験生が多いようです。最後まで書き続けた人であっても9割は合格できないとされるほどの難関と呼ぶにふさわしい難易度を有しています。

最終的に論文式試験を突破するためには、独学だけでは必ずしも対応しきれない部分があります。論文である以上、第三者に客観的に読んでもらい、内容を評価をしてもらう必要があります。

これから不動産鑑定士試験を受験しようと考えている方は、まず独学で学習して、結果次第で予備校に通うかどうかを判断してもよいでしょう。

いろんな講座を比較検討することもできます。

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不動産鑑定士の受験講座といえば、LECとTACがあり、ほぼ受験生を二分すると言ってもいいでしょう。

生徒の数は圧倒的にTACが多いのですが、ぼくはLECをおすすめします。

費用はTACの方がかなり高めです。しかしそれに応じたテキストの内容とは決して言えず、むしろ費用が安いLECの方が内容は充実しています。

LECとTAC、両方の受講経験がある受験生に話しを聞くと、TACはテキストや問題集に誤植が多く、いつまで経っても修正されないことがあるようです。

不動産鑑定士試験において、民法の学習は合否を決める重要な要素ですが、ＴＡＣは民法が弱く、ポイントがずれた解説が少なくありません。ＴＡＣは暗記して覚えればいい的な発想で書かれているため基本的に読みやすくないです。LECは他の資格試験においても民法は得意としているようで、やはりその点においてもＬＥＣの講座をおすすめします。

分からない点があった場合の質問体制などもLECの方が充実しています。TACはあまり個々の受講生に対してそれ程親切な対応をしてるとは思えません。

司法書士の受験で当初TACを受講していて、途中からLECのに変えて合格できた受験生もいます。

試験に関する詳しい情報は土地・建設産業：不動産鑑定士試験 - 国土交通省をご覧ください。