土地家屋調査士が役立つ資格なのか役立たない資格なのか紹介します

土地家屋調査士

不動産登記と測量の専門資格。実はおすすめの今後有望な注目資格です。

種類 難易度 合格率 学習期間

国家資格

難関

9%

1年以上

活かし方 取得費用 受験資格 おすすめ度

独立・開業

10〜30万円(以上)

誰でも受験可

最終更新日:2020/11/16

土地家屋調査士とは

パソコンで作業する男性

土地や建物などの不動産の名義を変更をするには登記の申請が必要だということは多くの人がご存知でしょう。

 

例えば、土地や建物を売却または購入した場合、あるいは相続や贈与で所有者が変わったら所有権の移転登記を行います。

 

これは権利登記(権利に関する登記)といい司法書士の業務になります。

 

不動産の登記には、この権利登記の他に表題登記(表示登記:表示に関する登記)が存在します。土地と建物ともに表題登記は存在します。

 

家を新築した際は、その現状をまずは法務局に登記しなければなりません。これを表題登記といい、土地家屋調査士の独占業務になります。

 

例えば、他人の依頼を受けて、新しく新築した建物の所在や地番、土地や建物の所在・形状・利用状況、屋根や建物の構造、床面積、階数などを調査して、登記の申請手続を行います。

 

表題登記は、土地や建物の面積や形、使い方が変わるたびに申請しなければなりません。土地を分割・合併したり、建物を新築・増築・解体したときには必ず土地家屋調査士の仕事が発生することとなります。

 

つまり、現地で測量をし、登記記録を最新の状態にするのが土地家屋調査士の仕事です。表示登記には「不動産の物理的情報」が掲載されます。

 

土地家屋調査士になるには、例年10月に実施される筆記試験に合格し、さらに翌年1月の口述試験に合格したのち、管轄官庁である法務省に登録をしなければなりません。

 

なお、筆記は合格率は9%を切る難関の国家試験です。

 

関連団体:日本土地家屋調査士会連合会

土地家屋調査士は表題登記の専門家

下記は登記事項証明書です。登記記録の内容を証明した書面のことです。

登記情報

かつては手書きで登記簿謄本と言われていましたが現在は全てコンピュータで管理されていて、登記事項証明書と呼ばれています。実際はもう少し複雑ですが、内容はだいたいこんな感じです。

 

例えば家を例にあげると、家の構造、所有者、抵当権者などが登記されます。家を建築したときはまず最初に家の構造を登記しますが、それを表題登記といい土地家屋調査士の業務になります。黄色の箇所がその表題登記です。

参照:法務省登記事項証明書(不動産登記)の様式変更について

 

それ以外の権利の登記と呼ばれる箇所は司法書士の業務になります。

 

土地の境界

他の業務として土地の境界線の調査、建物の滅失登記などもおこないます。土地の境界線を明確にし、境界標という写真のような杭を埋めるのも土地家屋調査士の仕事です。

 

街を歩いているとよく目にしますね。時々つまづきそうになります。

地積測量図や各階平面図・建物図面の作成も重要な業務

地積測量図

 

例えば、相続などで一筆の土地を複数に分ける場合や、広大な土地をいくつかの宅地に分ける場合は土地の分筆登記が必要になります。

 

「筆」とは一個の土地を指す単位です。一筆の土地とは登記記録上の一つの土地という意味です。

 

土地は高価なので、境界(筆界)をあやふやなまま分割すると、あとでトラブルになります。そのため、分筆登記の際には所有者立会いの下で公法上の境界を確認して測量し、分筆後の各土地の地積(面積)を正確に測ります。

 

その際に作成するのが地積測量図です。土地の登記に関する地積測量図を作成するのも土地家屋調査士の独占業務です。この地積測量図は原則として法務局に永久保存されます。

 

参照:地積測量図サンプル | 盛岡地方法務局

 

また、建物表題登記の申請の際には、各階平面図と建物図面という2種類の図面を合わせて作成し、法務局へ提出しなければなりません。原則として、1枚の用紙の左半分に各階平面図、右半分に建物図面を作成します。

 

参照:建物図面サンプル | 盛岡地方法務局

 

建物図面は、土地における建物の位置関係や形状を表し、各階平面図は各階ごとの形状および登記上の床面積等が記載されます。これらは不動産を特定するのにも役立ちます。

 

ともに、不動産登記法で縮尺や作成の方法が細かく定められているので、それに従って土地家屋調査士が作成します。

 

参考:土地・建物の地図・図面など:盛岡地方法務局

 

役に立つ資格なのか?役に立たない資格なのか?

土地家屋調査士のレーダーチャート

土地家屋調査士と聞いても、世間ではあまり馴染みのない資格(仕事)です。

 

司法書士や行政書士、社会保険労務士であれば、詳しくは知らないまでも聞き覚えがある人は非常に多いと思います。

 

日本では同じ八士業の1つとして数えられるにも関わらず、土地家屋調査士は中でも群を抜いて知名度が低いのが現状です。

 

試しに身の回りの人に聞いてみると、家の状況を調べてその価値を計算するのが土地家屋調査士の仕事のようにほぼ勘違いされます。それは不動産鑑定士の仕事です。土地家屋調査士はあくまでも登記が仕事です。

 

関連資格:不動産鑑定士とは

 

あまり知名度もなく、受験生も年間1万人どころか5,000人をきっているようなマイナーな資格です。最近はずっと減少傾向が続いています。

 

しかし、家を建てたときの表題登記がなければ不動産取引はできません。つまり、土地家屋調査士の業務は、不動産の根底に関わる仕事です。

 

建物や土地の形状を表す図面について登記に関われるのは土地家屋調査士だけです。土地家屋調査士の独占業務は、不動産に関する調査、測量、書類作成、申請など、業務は多岐にわたります。また、土地の利用状況を登記する公共の仕事も多くあります。

 

土地の境界紛争や建物の相続が今後多く予想される中、司法書士に並ぶ不動産登記のスペシャリストとして土地家屋調査士は狙い目の国家資格です。

 

開業者の平均年収は1000万円を超えているとも言われ、仕事は安定してあります。最近では、土地の境界をめぐるトラブルの解決に土地家屋調査士が係ることも多く、今後も需要が見込める国家資格です。

 

もちろん独立して事務所を構えてはじめて役立つ資格ですが、土地家屋調査士事務所、不動産関係の会社、建設会社、測量会社などへの就職や転職に役立つメリットもあります。

 

当サイト運営者も開業を夢見て行政書士と合わせて取得しました。みなさんにおすすめする国家資格です。


土地家屋調査士の将来性を徹底研究!

この資格の活かし方

 

土地家屋調査士の資格を取得後、土地家屋調査士事務所や不動産関係の会社、測量会社で必要な知識と経験を身につけた後、独立開業して自分の事務所を構えケースが多いようです。

 

その際必要となるのは測量に関する機材です。新品であれば200万円程度の初期投資が必要です。図面を書くのにパソコン、CAD、プリンターなども使います。

 

この点は、目立った初期投資が必要がない司法書士や行政書士とは違います。

 

ただ、いきなり新品を購入するのではなく、中古品やリースにすれば月々の支払いを抑えることもできます。自宅を事務所にすればその分経費もかかりません。

 

初期投資が必要だということは、設備を持っていないと誰にでも簡単に参入できないのと同時に、設備を持っていれば仕事ができるという特権でもあります。

 

土地家屋調査士の業務と関連性の高い行政書士や司法書士といった資格と兼業して事務所を開くと、対応できる業務の幅が広がるメリットもあります。

 

例えば、農地の一部に家を建てる場合、行政書士も兼業していれば、農地転用の許認可の申請から土地の分筆・測量、土地・新築建物の表題登記まで全て1人で完了します。

 

関連資格:行政書士とは

 

司法書士を兼業していれば、表題登記から権利登記まで全て1人でできてしまいます。戸数の多いマンションでも各戸ごとに表題登記と権利登記が必要ですが、ワンストップで登記が完了すればメリットは相当大きいです。

 

関連資格:司法書士とは

完全な独学での合格は難しいかも

 

土地家屋調査士の試験には測量の知識も必要です。関数電卓や専用の定規を使った作図もします。果たして独学でも合格は可能なのか・・・予備校へ通うか通信講座を受講した方が良いのか・・・と質問をよくいただきます。

 

合格者として率直な意見を申し上げますと、完全な独学はおすすめしません。理由は以下の2点です。

  • 受験生が少ないためテキスト・問題集・定規などが市販されていない。
  • 作図は、第三者(できたら合格者)に採点してもらう必要がある。

まず、良質なテキストや問題集は市販されていません。かつては東京法経学院のものが手に入ったんですが今は市販されてません。唯一早稲田法科専門学院のものが書店に並んでいますが、ハッキリ申し上げてこれは使えません。

 

そうなると、おのずと選択肢は予備校や通信講座になります。幸いにも東京法経学院やアガルートアカデミーならテキスト・問題集は秀悦です。市販されていない定規なども購入できます。

 

また、本試験では、地積測量図や各階平面図・建物図面を完成させなければなりません。書いたことがなければ心配です。しかし、実は意外と簡単です。建築士のような専門知識は要りません。

 

もちろん座標などを計算するために関数電卓を使いこなさなければなりません。こちらの方が難しいですが慣れたらどうってことないです。

 

講義の動画やDVDを数回見れば作図はできるようになります。しかし、作図には細かな決まりがあるため、できたら詳しい人に採点してもらった方がいいです。

 

作図の採点は減点方式です。自分では気付かない箇所で間違えて大幅に減点される可能性があります。

 

やはり、作図に関しては何回かは第三者に見てもらった方がいいです。

 

通学じゃなくてもいいです。毎回毎回見てもらう必要もありません。通信講座でも十分です。合格点がもらえるまでは何回か採点もらってください。

土地の境界確定も土地家屋調査士の業務

 

土地の境界の杭

 

土地を購入したり、家を建て替えたりしたときに、土地の境界がはっきりせず隣近所の人とトラブルになるケースは珍しくありません。

 

購入した土地の一部に隣家がはみ出して建ってる…お隣の塀が我が家の敷地に入り込んでいる・・・等々が理由です。2008年12月には長野県で境界トラブルによる殺人事件も起きています。

 

お隣の土地との境界を示す「境界標」が正しい位置にあればよいのですが、正しい位置からずれていたり、そもそも境界標がなかったりするとこういったトラブルにつながります。

 

地価の高い都会であれば、数センチの境界のズレで土地の価格に大きな違いも生じますからお互い簡単には譲れません。

 

土地の境界があいまいな場合、土地家屋調査士は関係者の立ち会いのもとに境界確認のための測量を実施し、登記することで境界を確定させる「筆界特定」を行うことができます。

 

確認された境界点に境界標を設置するのは、法律上土地家屋調査士に認められた独占業務になります。

 

また、ADR認定土地家屋調査士になれば、境界紛争の解決手続きの1つの手段である筆界特定手続きの代理業務なども行えます。

測量士補を取得して午前試験の免除がほとんど

 

土地家屋調査士の試験には、「午前の部」と「午後の部」に分かれていますが、測量士補、測量士、1級建築士、2級建築士の有資格者は午前の試験が免除になります。

 

土地家屋調査士の午前の試験は一般的にかなり難しく、それに比べて測量士補は比較的取得しやすい資格なので、ほとんどの受験生は測量士補を取得して午前の試験の免除を受けます。

 

関連資格:測量士補とは

 

測量士補の合格発表は例年7月初旬です。土地家屋調査士の願書受付は7月下旬なので、測量士補の合格通知を提出すれば午前の試験が免除になります。合格していれば測量士補の登録をしていなくても大丈夫です。

 

土地家屋調査士は、不動産の登記に関わる測量はできますが、道路工事やトンネル工事といった公共事業をするための測量は手がけられません。その場合は測量士や測量士補の資格が必要です。

 

両方持っていればオールマイティに測量の業務ができるので、独立する際にも役に立ちます。

 

土地家屋調査士を目指す人にとっては、まずは測量士補は必須の資格と言ってもよいでしょう。

 

土地家屋調査士に合格するためには

土地家屋調査士試験は、筆記試験口述試験に分かれます。

 

口述試験は筆記試験の合格者が対象ですが、本人確認が目的と言われており、よほどのことがない限りほぼ100%合格になります。

 

筆記試験は、午前の部午後の部に分かれます。多くの受験生は測量士補を取得して午前の試験は免除を受けるため、実質的には午後の試験で合否が決まります。

  • 筆記試験:午前の部(ほぼ全員が免除)、午後の部(※ココで合否が決まる)
  • 口述試験:ほぼ全員合格

午前の部を受験する人は、おそらく測量士補に不合格になった人だと思います。

難関というほどでもありません。未経験者でも合格できます。

「午後の部」の試験内容は以下の通りです。

  • 択一式(5択):20問(民法3問、不動産登記法16問、土地家屋調査士法1問)
  • 書式問題:2問(土地、建物)

時間としては、2時間30分です。いずれも配点は50点で計100点満点です。

 

択一式は膨大な範囲でもないので、ある程度時間をかけて学習すれば得点できます。

 

この試験の特徴としては、本試験に作図の出題があることです。図面を描くようなイメージで初心者には難しそうですが、実は作図といっても本格的な建築図面ではなく、あくまでも見取り図程度の作図です。特に身構える必要はありません。

 

作図の方法は決して難しいものではなく、お手本を見せてもらえば誰にでもできるようになります。ただ、作図の教材が市販されていないため、予備校の作図講座やダウンロード教材、講義が収録されたDVDで学習する必要があります。書籍だけでの独学は難しでしょう。

 

過去問と同じ出題はないので、とにかく多く作図の練習をして、いろんなパターンを覚えることです。慣れるしかありません。

 

定規とボールペンで仕上げるので、「万が一間違えたらどうしよう」などと心配になりますが、訂正する方法もあるので大丈夫です。

 

作図には三角関係、つまりsin(サイン)、cos(コサイン)、tan(タンジェント)の数学の知識が必要です。ほとんどの人は忘れているでしょうから、復習して知識を身に付けてください。

 

これらは元々大昔の人達が測量するために考えて出した知恵です。そんなに高度で複雑なものでもありません。

 

関数電卓

一般の電卓とは違う写真のような関数電卓も使いこなせなければなりません。一見するとボタンが多くあって高度な知識が必要なように思われますが、座標の入力が中心なのでそんなに難しいものでもありません。代表的な機能を覚えればすぐに使えるようになります。

 

作図は、とにかく慣れることです。仮に中学の頃の数学が苦手であったとしても、練習すれば問題のない内容です。高度な数学の知識までは要求されません。

 

当サイト運営者も、未経験で不動産の知識ゼロ、数学も苦手でしたが合格できました。

あまり電卓や消しゴム、ボールペンにこだわらないこと

ここからは、当サイト運営者の経験を交えながら合格するための秘訣みたいな話しを少しします。

 

試験会場へ行って指定された席に座るとまず驚きました。それは、試験に必須の関数電卓をほぼ受験生全員が2台持ち込んでいたんです。

 

後で知ったんですが、万が一壊れたときや電池切れのために予備用で常に2台持っているのは受験生の常識らしいです。電卓1台だけという受験生は周りを見渡してもおそらくぼくぐらいだったと思います。

 

しかも、みなさん最新式の値段が高そうな電卓を使っています。この時はじめて自分だけ旧式の安っぽい関数電卓を使っているのを知りました。電卓の画面を見やすくするために、背面上部に木片のようなものを貼って傾斜をつけている人がほとんどです。

 

そんな光景を見て正直かなり不安になりました。けれど、電卓が急に壊れることもないでしょうし、性能もそんなにかわらないだろうし、道具で合否が決まるわけではないですからね。道具ばかりにこだわっている人達ばかりなんだと自分に言い聞かせて落ち着かせました。

 

試験が終わってから土地家屋調査士の受験情報誌を見て知ったんですが、やはり受験生には道具にこだわる人が多いとのことです。

 

作図には、ボールペン、消しゴム、電卓、定規などが必要ですが、ボールペンのメーカーと種類にこだわって、ペン先は3mmがいいとか、5mmがいいだとか、消しゴムはドイツ製がいいなどと毎日のように文具店で書きやすいボールペンやキレイに消せる消しゴムを探している人もいるそうです。

 

受験生の間ではSTAEDTLER(ステッドラー)というドイツ製の消しゴムが人気のようです。ぼくも1個持っていました。持っているだけでなんとなく実力がついた気になるんですよね。

 

しかし、ボールペンは、日本製の三菱uniボールペンで問題なく描けます。消しゴムは100円ショップで売っている三菱製でも全く問題なく使えるどころか、非常によく消せました。ドイツ製の消しゴムなんて全く必要ないです。メイド・イン・ジャパンの優秀さをこの時改めて実感しました。

 

日々道具を求めてさまよっている人は、自分の実力に不安があるからなんでしょうね。定期テストの直前に問題集を買いに書店へ行った中学生の頃を思い出します。問題集を選んでいる時間も勉強している時間と思い込んで満足するんです。

 

あまり道具にこだわりすぎない方がいいですね。でき上がった図面に大差はありません。電卓も関数電卓として一般的な性能を備えたものであれば問題なく使えます。

 

道具を選んでる時間があれば作図の練習をした方がよほどマシです。予備校で知り合った仲間と、毎度のように講義の後でつるんで文具屋へ行くなど論外です。

合格への第一歩、まずは無料の資料請求から

土地家屋調査士 おすすめの講座

土地家屋調査士受験でおすすめなのはアガルートアカデミー東京法経学院です。本気で合格を目指すのであればこの2つを強くおすすめします。

 

早稲田予備校(TAC)の模擬試験を受験しましたが最悪でした。正直言って止めた方がいいです。東京法経学院の模擬試験が別格です。レベルが全然質が違います。ユーキャン?論外です(現在は募集してません)。

 

アガルートアカデミー

受講生の合格率は34.1%という高い実績を誇った通信講座です。

 

テキストと問題集は、おそらく一番といえるレベルの高さです。合格に必要となる知識を全てテキストに盛り込んでいます。やたらと文字ばかり続くテキストが多い中、スッキリと文章がまとまって要点を的確に説明しています。

 

通信講座をメインとしていますが、講義はオンラインにて配信されるのでいつでも繰り返し受講できます。また、一人一人の受講生をしっかりとサポートできるよう、プロ講師によるや個別フォローに特に力を入れています。

 

価格も下記で紹介する東京法経学院の半額程度です。価格以上に価値がある通信講座です。おすすめです。

 

こちらから受講申し込みができます。

 

東京法経学院

ずっと土地家屋調査士受験講座を看板教材として扱っているだけあってモノが違います。テキストの質の高さ、万全のサポート、どれも他の追随を許さない内容です。

 

当サイト運営者が受験生だった頃は合格者のほとんどはなんらかの形で東京法経学院の教材を利用していました。口述試験の際、周りにいた受験生のほとんどが東京法経学院の受講生だったのを覚えています。

 

東京法経学院の教材はレベルが高く、本試験合格のために必要な万全の試験対策を受講生に提供しています。ここの会社の教材、講座は若干値段が高めですが、それなりの価値は十分にあります。

 

こちらから受講申し込みができます。東京法経学院

土地家屋調査士 試験情報

試験日

お申込み

【筆記】10月中旬
【口述】翌年1月中旬

7月下旬〜8月上旬

受験資格

年令、性別、学歴、実務経験等に関係なくどなたでも受験できます。

試験内容

【試験を実施する法務局または地方法務局】

  • 筆記試験:東京、大阪、名古屋、広島、福岡、那覇、仙台、札幌、高松
  • 口述試験:東京、大阪、名古屋、広島、福岡、仙台、札幌、高松

受験手数料:8,300円
試験方法:筆記試験及び口述試験
◎筆記試験の内容
【試験の時間割等】

  • 午前の部 9:30〜11:30
  • 午後の部 13:00〜15:30

【午前の部】多肢択一式10問、記述式1問を2時間で解答
・土地及び家屋の調査及び測量に関する知識及び技能であって、次に掲げる事項

  1. 平板測量(トランシット及び平板を用いる図根測量を含む。)
  2. 作図(縮図及び伸図並びにこれに伴う地図の表現の変更に関する作業を含む。)

【午後の部】午後の部は、多肢択一式20問、記述式2問を2時間30分で解答

  • 民法に関する知識
  • 登記の申請手続(登記申請書の作成に関するものを含む。)及び審査請求の手続に関する知識
  • その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び能力

【試験内容】

  • 択一式:5肢択一形式の選択問題。主に民法・不動産登記法及び土地家屋調査士法から20問出題される。概ね、民法3問、不動産登記法16問、土地家屋調査士法1問
  • 記述式:製図を含む書式問題、不動産登記から出題。土地に関する問題及び建物(又は区分建物)からそれぞれ1問ずつ、計2問出題される。

※午後の部試験では「不動産登記法」を中心とする法律知識を問う問題が、午前の部試験では測量知識を問う問題が出題されます。いずれの試験も多肢択一式の問題と記述式の問題から構成され、記述式の問題では、電卓や定規を用い、土地・建物の形状を作図したり、面積の計算をおこないます。ほぼ70%の正解で合格となります。
◎口述試験

  • 午後試験科目の範囲および土地家屋調査士の業務を行うについて必要な知識。口述試験不合格者は翌年の筆記試験を免除されます。

筆記試験の結果発表:翌年1月初旬
最終合格者の発表:翌年2月中旬

試験に関する詳しい情報は法務省:土地家屋調査士試験をご覧ください。

土地家屋調査士 おすすめ問題集

楽学 土地家屋調査士 記述式セミナー 3訂版 (楽学シリーズ)
「楽学」というと一見簡単な入門書の様な本のタイトルですが、中身はかなり高度な問題が多く、資格学校の問題集と遜色無い内容です。レベルも高い良質な問題が多く含まれた記述式問題対策のための予想問題集です。土地・建物・区分建物の各分野について50問を掲載しており、この一冊でかなり実力がつきます。

ただ、レベルが高い問題が多いので初学者にはあまりおすすめではありません。本試験の1か月前に実力アップのために購入されるのがよいと思います。土地家屋調査士受験問題集の隠れた良書です。

種類 評価
問題集

土地家屋調査士 おすすめ参考書

Q&A 表示に関する登記の実務〈第1巻〉登記手続総論・土地の表題登記・分筆の登記
実際に土地家屋調査士とはどんな仕事をしていて、どういう問題があってどう解決しているのかを知りたくてこの本を1巻から5巻まですべて読みました。

 

土地家屋調査士の本試験では作図の出題がありますが、最近の出題傾向として、実務に即した問題が出題される傾向にあります。この本には実務でよく出てくるような内容が盛り沢山掲載されており、そして実際にこの本に掲載されている内容から過去に出題されたことが何度かあります。この本から出題しているのではないかというぐらいです。

 

ただし、一冊の値段が高いので、ぼくは図書館で借りて読みました。よほど大きな図書館でないと置いてないと思います。あくまでも参考程度に。

 

1巻から5巻まであります。

種類 評価
実務に関する参考書

T O P 絞り込み検索 資格の選び方 役に立たない資格 おすすめ資格の実態 運営者ブログ 資格ニュース 運営者情報と連絡先